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Calculez le rendement locatif de votre investissement

Votre projet immobilier dans les DOM est-il vraiment rentable ?

Notre simulateur gratuit estime en quelques secondes la rentabilité de votre projet locatif. Renseignez votre budget global, vos loyers et vos charges : nous en déduisons le rendement, la mensualité de crédit et votre cash-flow mensuel, adaptés aux marchés de Martinique, Guadeloupe et La Réunion.

👉 Estimez votre rentabilité locative maintenant.

Fiscalité DOM-TOM intégrée Résultats en temps réel Longue durée & Airbnb
Simulateur de rendement locatif
Renseignez les 4 champs ci-dessous pour obtenir une première estimation instantanée.
Prix d'achat
€
Travaux
€
Loyer hors charges / mois
€
Total des charges / an
€
Simulation basée sur un emprunt du prix d'achat (+ travaux éventuels), l'apport couvrant les frais de notaire — pratique bancaire standard — sur 20 ans à un taux de 3,4% et une assurance emprunteur de 0,34%, les taux constatés en septembre 2026. Frais de notaire estimés à 7,9% : droits de mutation de 6,32% en Martinique (5,81% en Guadeloupe), émoluments dégressifs, CSI et débours.
Comment utiliser notre simulateur de rendement locatif ?
En immobilier, la moindre approximation peut coûter cher : une projection juste et complète est indispensable. KazImmo vous accompagne à chaque étape du calcul de rentabilité, en tenant compte des réalités des marchés antillais et des obligations actuelles des propriétaires bailleurs. Débutant ou investisseur aguerri, ce guide vous détaille chaque étape.
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Renseignez les chiffres de votre acquisition

La performance d'un investissement dépend d'abord de son prix de revient complet. Un bon simulateur doit vous laisser saisir tous les frais liés à l'achat : prix de vente, frais de notaire (≈ 7,9% en Martinique, 7,4% en Guadeloupe), frais bancaires, commission d'agence et budget travaux. Grâce à notre base de biens antillais mise à jour en continu, vous comparez aussitôt votre projet aux dernières ventes de votre commune — Fort-de-France, Le Gosier, Saint-Denis et au-delà.

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Estimez et simulez vos loyers

Percevoir des loyers pour rembourser votre crédit reste le premier objectif d'un investissement immobilier. Sur KazImmo, indiquez le loyer mensuel en location nue ou meublée, le revenu de chaque chambre en colocation, ou le prix à la nuitée pour une stratégie Airbnb. Pour fixer le juste montant, une estimation automatique vous est proposée à partir des milliers d'annonces de votre secteur — un vrai atout sur des marchés antillais tendus.

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N'oubliez aucune charge

De nombreuses charges doivent être comptabilisées pour connaître la performance réelle de votre bien. En tant que propriétaire bailleur, vous devez assurer le logement, payer la taxe foncière, entretenir le bien, anticiper la vacance locative et, éventuellement, rémunérer une agence de gestion. Renseigner tous ces frais dans le simulateur est essentiel pour obtenir une estimation juste et précise, plutôt qu'un rendement artificiellement gonflé.

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Calculez la rentabilité de votre investissement

En quelques clics, le simulateur calcule vos rendements brut et net ainsi que votre cash-flow mensuel. Que vous partiez d'une opportunité « off-market » ou d'une annonce en ligne, KazImmo complète et enrichit automatiquement les données manquantes. De quoi décider vite, sans erreur et sans rien oublier.

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Intégrez votre emprunt immobilier

Le crédit immobilier n'a aucun impact sur votre rendement, mais il est déterminant pour le calcul du cash-flow. Renseignez le montant de votre apport, votre taux de crédit et votre assurance emprunteur : le simulateur détermine la mensualité de votre prêt et l'intègre à votre projection. Vous voyez immédiatement si votre bien s'autofinance.

💡
Vous êtes en phase de découverte ? Avant de lancer votre simulation, prenez deux minutes pour comprendre la différence entre rendement brut, net et net-net — l'écart peut dépasser 3 points et changer totalement votre décision d'achat. Tout est détaillé juste en dessous.
🏝️ Les DOM : un marché aux rendements exceptionnels

Les DOM-TOM offrent des rendements structurellement supérieurs à la métropole, portés par une forte tension locative, un tourisme en croissance et des dispositifs fiscaux exclusifs. En 2025, le rendement minimum pour atteindre l'autofinancement est estimé à 6,5% dans les DOM (vs 7,5% en métropole grâce aux charges réduites).

🇲🇶
Martinique
Rendement brut7–9%
Tension locativeForte (96%)
Vacance moy.5–7%
Prix/m² médian2 850 €
🇬🇵
Guadeloupe
Rendement brut8–11%
Tension locativeTrès forte
Vacance moy.6–8%
Prix/m² médian2 400 €
🇸🇽
L'île de La Réunion (974)
Rendement brut9–13%
MarchéTouristique
Occ. Airbnb70–80%
Prix/m² médian2 100 €
Comment est calculé le rendement locatif ?
Trois indicateurs complémentaires pour évaluer la vraie performance de votre investissement. Ne confondez pas le brut et le net — la différence peut dépasser 3 points de rendement.
📊
Rendement brut
Le plus simple. Il mesure uniquement le rapport entre les loyers annuels et le prix d'acquisition total. Bon premier filtre pour comparer rapidement deux biens, mais insuffisant pour décider.
loyer × 12
─────────────────────────────── × 100
prix + frais notaire + travaux
Cible dans les DOM : 7–13% selon territoire. En dessous de 6% : autofinancement difficile.
⚖️
Rendement net
Le plus fiable au quotidien. Il déduit toutes les charges propriétaire : taxe foncière, assurance PNO, copropriété, gestion, GLI, provision travaux et vacance locative.
(loyer annuel − charges totales)
────────────────────────────────── × 100
prix total acquisition
Méthode Larcher (rapide) : appliquer 75% du loyer annuel pour estimer le net sans détailler les charges.
🏛️
Rendement net-net (après impôts)
Le plus précis. Intègre en plus la fiscalité sur les revenus locatifs. Varie fortement selon le régime choisi — c'est ici que les dispositifs DOM font toute la différence.
(loyer annuel − charges − impôts)
────────────────────────────────── × 100
prix total acquisition
Attention : le crédit immobilier n'impacte jamais le rendement — uniquement le cashflow.
⚖️ Dispositifs fiscaux exclusifs aux DOM-TOM

Les DOM bénéficient de régimes fiscaux inaccessibles en métropole. Bien choisi, votre régime peut faire passer un rendement net de 6% à plus de 9%.

Loi Girardin IS/IR
Réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 110% du montant investi. Accessible à partir de 50 000€ et réservé aux biens neufs ou réhabilités dans les DOM.
→ Économie fiscale : jusqu'à −110% IS
LMNP DOM renforcé
Amortissements du bien et du mobilier déductibles, charges réelles, déficit reportable. Régime optimal pour les locations meublées longue durée dans les DOM.
→ Revenus locatifs souvent non imposés 10–15 ans
Déficit foncier DOM
Plafond majoré pour les DOM-TOM. Déduisez vos travaux de rénovation de votre revenu global imposable, avec des plafonds supérieurs à la métropole.
→ Plafond majoré : jusqu'à 21 400€/an
Micro-BIC meublé tourisme
Abattement forfaitaire de 71% sur les recettes brutes. Idéal pour les locations Airbnb à L'île de La Réunion (974) ou dans les zones touristiques de Martinique/Guadeloupe.
→ Seulement 29% des recettes imposées
Quel rendement viser dans les DOM en 2025 ?
Les rendements varient selon le territoire, le type de bien et la stratégie locative. Voici les repères pour investir sereinement.
🎯
Rendement minimum : 6,5%
En dessous de 6,5% brut dans les DOM, il est difficile d'atteindre l'autofinancement avec un crédit sur 20 ans à taux actuel. Ce seuil est plus favorable qu'en métropole (7,5%) grâce à la taxe foncière réduite.
✅
Rendement cible : 8–10%
Un rendement brut entre 8% et 10% permet un cashflow positif, couvre les vacances locatives et laisse une marge pour la fiscalité. C'est la zone de confort pour un investisseur sérieux dans les DOM.
🚀
Rendement exceptionnel : +11%
Atteignable sur des stratégies Airbnb à L'île de La Réunion (974), colocation à Fort-de-France, ou immeubles de rapport en Guadeloupe. Risque plus élevé (vacance, gestion). À analyser avec la fiscalité net-net.